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Was ist eine Baugruppe / Baugemeinschaft?

Unter einer Baugruppe versteht man den Zusammenschluss von mehreren Bauherren, die gemeinsam ein Projekt realisieren wollen. Eine Baugruppe kann theoretisch aus beliebig vielen Mitgliedern bestehen. Eine realistische Größe liegt zwischen 3 und 25 Mitgliedern. Jedes Mitglied ist mit den Anteilen am Gesamtprojekt beteiligt und entscheidungsberechtigt, die es als Eigentum erwirbt. Die Anteile sollten innerhalb der Baugruppe so verteilt sein, dass auch die Bauherren von kleineren Einheiten am Entscheidungsprozess mitwirken können. Wenn eine Einheit, z.B. eine Gewerbefläche, ein Ungleichgewicht erzeugt, so kann auch beschlossen werden, dass die Mitbestimmungsrechte nach einem anderen Schlüssel aufgeteilt werden. Dabei ist es wichtig, dass alle Beteiligten, z.B. Ehepaare, Gemeinschaften etc., nur ein  gemeinsames Stimmrecht haben, auch wenn ihnen eventuell mehrere Einheiten gehören. Alle das Gebäude betreffenden Beschlüsse müssen mit einer 2/3 Mehrheit verabschiedet werden, das Ziel ist jedoch immer eine einstimmige Entscheidung zu erreichen.

Organisationsform der Baugruppe:

Die Organisationsform einer Baugruppe kann je nach Entstehungsgeschichte und den Grund voraussetzungen mit denen sie gegründet wurde stark variieren. Zum Beispiel kann die Rechtsform der Eigentümergemeinschaft vom Verein bis zur Genossenschaft gehen. Wir gehen hier jedoch grundsätzlich von einer Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz aus. Im Folgenden werden zwei weitere Grundtypen mit einer jeweils typischen Entstehungsgeschichte gegenübergestellt:

Interne Organisation der Baugruppe:

Die Baugruppe wird im Außenverhältnis durch zwei gewählte Geschäftsführer vertreten. Der Projektsteuerer betreut das Projekt in finanzieller und organisatorischer Hinsicht und legt regelmäßig einen Bericht über die Finanzen und den Planungsstand vor. Der Kontakt zu den Planern läuft ausschließlich über den Projektsteuerer, der die Wünsche und Interessen der Baugruppe sammelt und miteinander abstimmt und gegenüber den planenden Architekten vertritt. Das Planungsbüro legt auf Grundlage der Abstimmungen mit der Baugruppe ein detailliertes Leistungsheft vor. Diese wird zusammen mit den Teilungsplänen Bestandteil des Baugesellschaftsvertrags. Davon abweichende Sonderwünsche werden über den Projektsteuerer koordiniert und gesondert abgerechnet. Für diese Abstimmungsarbeit ist eine gute Kooperation zwischen Projektsteuerer und Architekturbüro notwendig und es hat sich bewährt, wenn Projektsteuerer und planender Architekt schon öfters zusammengearbeitet haben, oder aus einem Büro kommen. Eine personelle Trennung der beiden Funktionen ist aber absolut notwendig.

Kostenteilung:

Die Kosten für das Grundstück werden gemäß dem notariellen Teilungsplan beim Erwerb des Grundstücks auf die Baugruppenmitglieder verteilt. Die Gebäudekosten für das Gemeinschaftseigentum werden nach den mit der zweiten Berechnungsformel ermittelten Eigentumsanteilen abgerechnet. Die Ausbaugewerke werden direkt mit den jeweiligen Baugruppenmitgliedern abgerechnet. Aus Gründen der Kostenersparnis ist hier natürlich auch eine gemeinsame Ausschreibung und Beauftragung empfehlenswert. Die Verwaltung, Abrechnung und Aufteilung der Kosten wird vom Projektsteuerer vorgenommen. Die Geschäftsführer der Baugruppe weisen die Zahlungen an. 

Informationen zu aktuellen Projekten und nähere Informationen zum Thema Baugruppe finden sie unter:

www.baugruppe-info.de